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SCPI ou OPCI ? Des choix d'investissement légèrement différents

SCPI et OPCI : véhicules de placement de la génération pierre-papier. Souscrire à ces actifs, c’est bénéficier du savoir-faire d’un opérateur reconnu par l’Autorité des marchés financiers. Aucune démarche relative à leur gestion, perception des revenus locatifs y afférents, rendement attractif : ce sont les principaux avantages de ces produits. En quoi ceux-ci se différencient-ils l’un de l’autre ? Le point tout de suite.

Les SCPI : un support 100% immobilier

Les sociétés civiles de placement immobilier ont fait leur apparition au début des années 60. Elles invitent les investisseurs ne pouvant pas se permettre l’achat d’un bien immobilier en direct de souscrire à des parts. Ce, afin de bénéficier de tous les atouts qu’offre la pierre. En d’autres termes, d’un rendement de 3% à 4% pour l’immobilier à usage de logement, et de 4,5% à 6% et plus, pour l’immobilier professionnel.

La composition des SCPI est exclusivement basée sur les biens immobiliers.

Les OPCI : une composition plus complexe d’immobiliers et de valeurs mobilières

Les organismes collectifs de placement immobilier quant à eux ont vu le jour plusieurs années plus tard, en reprenant les atouts que proposent les SCPI et en apportant des corrections par rapport aux points d’amélioration de ces dernières.

Il a été constaté en effet que les SCPI avaient pour faiblesse leur liquidité. Les SCPI à capital fixe pouvaient s’échanger sur le marché de seconde main de gré à gré, à condition que l’investisseur sortant trouve un acheteur de ses parts. Les SCPI à capital variable quant à elles doivent attendre l’ouverture de la saison des ventes sur le marché secondaire qui est organisé par la société de gestion.

Par conséquent, les OPCI ont remédié à ce désavantage en révisant la composition de l’actif afin de lui offrir une meilleure liquidité. Ainsi, les OPCI reprennent les mêmes principes que celles de la SCPI par rapport à la constitution du parc immobilier. Toutefois, la pierre n’occupe qu’environ 60% à 65% des actifs d’un OPCI. La différence s’enregistre au niveau de l’intégration de valeurs mobilières dans ces derniers. Des actions, des obligations, des OPCVM (organismes de placements collectifs en valeurs mobilières). Ceci, à hauteur de 30% à 35%. Le reste se compose de liquidités.

Le rendement des OPCI n’est pas mesurable à l’avance, en raison de la volatilité des valeurs mobilières sus énumérées. Elles sont en effet soumises aux fluctuations de leurs cours en bourse.

Les points communs entre SCPI et OPCI

Ces deux actifs sont pilotés par des sociétés de gestion qui se chargent des missions ci-après :

  • trouver le ou les biens immobiliers à placer dans le parc à exploiter. Le choix doit être stratégique : emplacement, demande locative, qualités du locataire, type du bien par rapport à la région et aux caractéristiques du marché immobilier, etc.
  • réaliser toutes les déclarations administratives se rattachant au bien
  • prendre en charge les frais d’entretien
  • trouver les locataires et gérer les baux
  • procéder aux recouvrements des loyers
  • verser les dividendes auprès des investisseurs

En clair, l’investisseur n’a juste qu’à acheter les parts, la société de gestion prenant en main le reste des opérations. C’est chaque investisseur néanmoins qui déclare les revenus fonciers issus des OPCI et des SCPI. Ces derniers en effet sont dits « fiscalement transparents ».

Par ailleurs, ce sont des véhicules de placement dont le capital n’est pas garanti. Afin de réussir son investissement en toute sérénité, il vaut donc mieux obtenir l’avis d’un expert financier ou d’un conseiller en gestion de patrimoine.

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